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摘要：近年來，伴隨著房地產行業的高速發展，以及國家對行業宏觀調控政策，多地陸續出臺限購限貸等政策等，房地產行業內外部環境均發生了諸多轉變，對企業的管理也產生了巨大影響。依靠高杠桿擴張時代終結，房企分化加大，如何在低利潤率、行業競爭加劇的市場大環境下繼續保持健康發展，為房企找到新的增長業務曲線?
由于土地、資金成本的壓力加大和利潤空間的下滑，房開企業在需要從管理要紅利，積極推動企業的數字化轉型，在信息化的基礎上，通過全面的在線化連接和數據化洞察實現投資決策、規劃設計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業務環節的效率優化和項目整體投資回報率提升。設計、建造、供應鏈作為房企大運營體系的關鍵部門，在積極推進數字化，建筑幕墻作為大運營體系的一環，幕墻顧問（詞條“幕墻顧問”由行業大百科提供）和施工單位需主動推動自身的數字化轉型，占據先機。
關鍵詞：數字化，建筑幕墻設計，BIM，封裝
前言
數字化轉型，就是利用數字化技術來推動企業組織轉變業務模式，組織架構，企業文化等的變革措施。數字化轉型旨在利用各種新型技術，如移動、Web、社交、大數據、機器學習、人工智能、物聯網、云計算、區塊鏈等一系列技術為企業組織構想和交付新的、差異化的價值。采取數字化轉型的企業，一般都會去追尋新的收入來源、新的產品和服務、新的商業模式。因此數字化轉型是技術與商業模式的深度融合，數字化轉型的最終結果是商業模式的變革。
房企為什么進行數字化轉型
1.房企降本提效壓力凸顯，亟需借助數字化手段實現精細化運營轉型。由于土地、資金成本的壓力加大和利潤空間的下滑，房開發業務需要從管理要紅利，在信息化的基礎上，通過全面的在線化連接和數據化洞察實現投資決策、規劃設計、施工建造、采購、項目管理、營銷等各個業務環節的效率優化和項目整體投資回報率提升。
2.數字化助力房企實現業務轉型和商業模式創新，進行多元化發展。面對存量化趨勢，房企積極推進業務多元化轉型, 布局物業服務、商業地產、家裝服務、養老、教育等業務。在推進業務創新和商業模式轉型過程中，數據中臺、大會員運營平臺等數字化平臺建設可以賦能房企加速經營能力轉型，實現多元業務的資源打通和協同發展，重塑業務增長引擎。
3.房地產存量市場的資產管理、物業管理等場景將成為房地產數字化投入的重要方向。中國房地產存量資產規模已超過200萬億，且存量資產運營處于起步階段，效率亟待提升，圍繞資產運營和服務的諸多場景都存在數字化應用的機會。運營優化帶來的價值創造不斷凸顯，將推動物聯網、人工智能等技術的應用落地。
房企如何做好數字化轉型
數字化轉型四個階段：
業務數據化→數據資產化→資產應用化→應用場景化
第一階段業務數據化，也叫信息化階段，其核心是構建業務系統，除了能夠實現降本增效外，還能將投資、開發、運營、銷售過程中的業務數據沉淀到系統中。
第二階段數據資產化，主要包括數據資產盤點、數據倉庫/中心/中臺建立為核心的數據梳理、數據治理、數據通道等工作。將第一階段沉淀在各個業務系統中的數據進行集中管理和儲存，為第三階段數據資產應用打好基礎。
第三階段資產應用化，側重點在于做好企業的數據分析應用，即各種數據報表、數據看板和管理駕駛艙等。前兩個階段大多數是數據底層相關的工作，從第三個階段開始數據將從底層走向前端。
第四階段應用場景化，強調數據應用結合業務場景，為企業創造業務價值。
從當前來看，大多數房企目前已經進入了第二階段中后期，因此，我們主要對第一階段、二階段房地產企業數字化轉型對建筑幕墻設計行業的影響談一談一些認知。
建筑幕墻行業的未來
新設計：在實體建筑幕墻生產之前，數字化模擬全過程：協同設計、虛擬生產與施工、虛擬交付等都呈現在全數字化樣品中。
新建造：將業主、開發商、生產制造、物流、施工等整合形成數字化的生產線，將幕墻原材料、加工廠與施工現場在線連接、實現構部件生產大規模與柔性化。
新運維：基于BIM+大數據技術分析，通過空間戰略規劃，空置面積分析，空間優化組合等，科學合理的利用空間，降低運營成本，提高空間收益;同時，為用戶提供高效、適宜的空間使用布局，提高工作和協作效率。
幕墻數字設計
在傳統的設計模式下,幕墻設計以分散的、孤立的方式開展。幕墻設計過程重度依賴建筑設計圖紙質量和幕墻設計師經驗,幕墻設計質量難以保證。在項目過程中,因為項目周期緊,設計工作量大,修改頻次高,且圖紙不交圈和版本迭代不及時，導致幕墻設計崗位效率低,設計人員價值感低;而在項目管理過程中,設計、生產、施工、運維各環節相互割裂,專業內標準不統一,過程管理依賴“人治“,缺乏信息系統支撐,項目協同成本高;而對設計企業而言,設計數據難以有效沉淀和復用,設計業標準化程度低,規模化效應難發揮,造成設計企業的利潤呈現逐年下滑的態勢;而從行業看,行業法律法規及準入制度尚需完善,監管體制與企業發展訴求存在錯位, 設計審查機制存在爭議,知識產權及保障力度弱,設計行業監管落實也存在困難。
幕墻數字設計是建筑幕墻綠色化、數字化、工業化在設計階段的深度融合,通過數字化驅動幕墻設計和工程數據融合,建立幕墻設計全過程、全要素、全參與方的一體化協同工作模式,支撐施工和運維場景在設計階段前置化模擬,打造全數字化樣品,進行集成化交付,從而提升設計效率、增強項目協同、擴展企業業務、提高行業監管水平,最終賦能幕墻設計行業數字化轉型升級,讓建筑幕墻產品成功。幕墻數字設計的提出,極大地豐富了數字建筑理論體系,為建筑幕墻設計行業數字化轉型提供了理論指導。
建筑幕墻設計行業的未來
作為房企數字化轉型的領先企業，龍湖、融創、華潤等頭部企業已經完成了門窗幕墻設計數字化底層數據的搭建，如華潤融創的門窗（詞條“窗”由行業大百科提供）標準化，基本完成了門窗洞口尺寸、門窗分格尺寸、構造節點、加工下料單，設計經理只需要選取功能：《K值》，《位置》，《門窗類型》，軟件計算自動生成：門窗編號，區間，系列，玻璃配置，成本，如下圖所示操作選取表：
打開【窗屬性】后界面如下圖所示：玻璃配置、鋁合金型材、鋼材、開啟附件、密封膠條、耐候膠（詞條“耐候膠”由行業大百科提供）、發泡劑、其他附件共8項，此8項列入材料費中，
窗成本=直接費+管理費+利潤+稅金 (實際費用構成以業主的成本取費計算)
直接費=(材料費+運輸及包裝費+安裝費+加工費)
管理費= 直接費x管理費率
利潤= 直接費x利潤率
稅金= (直接費+管理費+利潤)x稅金點
安裝費、加工費、管理費、利潤，可根據工程所在地進行修改。通過洞口固化、型材封裝和門窗數字化，消除門窗的二次深化設計，門窗單位集采，降本提效保質。
龍湖已經完成商業立面和幕墻模塊的數字化封裝，分為樓棟、空間、部品、構件和物料等8級完成幾萬個模塊的封裝，可快速實現商業項目平立面的快速拼裝， 15天完成商業項目報規。
數字化為商業項目設計提速打下堅實基礎，此外，商業項目全面推行正向BIM設計，各專業在方案前期強交圈，減少后期變更。通過立面成本神經網絡測算成本，數模即時聯動，成本一鍵測算，立面方案階段立面成本動態控制，通過數字化手段減員增效。
房地產企業為了應對外部環境的變化，筑基強身，通過數字化向管理要利潤，幕墻顧問面臨的競爭也會越來越激烈，如何對接房地產企業的數字化需求是幕墻顧問行業面臨的現實問題。很多幕墻顧問行業依然是傳統的作業方式，等建筑設計院的擴初圖后開始作業，依賴于項目設計經理的個人經驗開展設計，導致同一公司出圖質量差異太大，在同一個公司得到的評價不一。同時，幕墻設計行業薪資吸引不足，從業人員素質越來越低，若沒有新的工具來進行管理，顧問行業也將會走入一個死胡同。我們也欣喜得看到，在顧問行業也涌現了一批數字化方面領先的企業，如RFR、EFC、中南幕墻等，如EFC在昆明時代天街通過正向BIM設計，與建筑、結構、機電、泛光專業強交圈，多輪碰撞，樣板完美落地;中南通過天津梅江項目的幕墻正向BIM設計，也展現了在顧問行業數字化領先的能力。
幕墻設計行業推動數字化，絕對不可能像那些燒錢砸數據的互聯網企業，設計行業經過大建設周期后，設計要求越來越高，內容增加，設計費反而下降。沒有更多的經濟實力實施數字化轉型。
幕墻設計行業唯有以提升管理效率的數字化建設，這關系到人事物管理與工作協同數字化的全面提升，應以職能管理為主導。
幕墻設計行業的數字化轉型只能夠以解決問題為導向，項目策劃來推動，以數字化轉型項目進行有目的推動。
小結
BIM/Rhino/Revit技術應是幕墻設計行業數字化轉型的主線與基礎，應以BIM/Rhino/Revit 的技術成果為基礎衍生出更多的數字化產品與服務。
數字化轉型絕不是單兵作戰，BIM/Rhino/Revit技術隊伍建設是設計行業數字化轉型的關鍵。人才隊伍應整合，在有限利潤之外讓一部分人做一些未來的事。
數據是基礎，bim是核心，可視化是手段。毫無疑問，數字技術將開創幕墻數字經濟新天地，這也是幕墻設計顧問實現換道超越的歷史機遇。
建筑幕墻設計行業應順應時代，在碳達峰與零排放歷史時期迎接挑戰，融入與擁抱幕墻數字化時代，引領房地產開發企業幕墻數字化變革。
作者單位：龍湖集團商業研發中心
