2020年，庚子年春節(jié)，注定不平凡！原本闔家歡聚的傳統(tǒng)佳節(jié)，因?yàn)橐粓?chǎng)突如其來(lái)的新型冠狀病毒（2019-nCoV）來(lái)襲而蒙上陰影。殷憂啟圣，多難興邦！回顧過(guò)去，我國(guó)在2003年，也曾遇到過(guò)一次類(lèi)似的病毒疫情——SARS。為此，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com特別邀請(qǐng)“合立投資金融學(xué)院”，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)等多個(gè)緯度，為大家回顧上次疫情所帶來(lái)的影響，由此分析本次疫情的后續(xù)會(huì)如何發(fā)展。

　　一、2003年非典對(duì)經(jīng)濟(jì)、資本市場(chǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)影響回顧。

　　非典疫情從2002年11月中旬在廣東爆發(fā)，后向全國(guó)其他地區(qū)擴(kuò)散傳播，在一系列隔離、防護(hù)和救治政策下，至2003 年6 月中旬疫情得以控制，歷時(shí)約7 個(gè)月。其中，2003 年4 月-5 月是疫情的高峰期。

　　(一)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析。

　　1.宏觀層面：短期沖擊GDP，中長(zhǎng)期影響有限。

　　2.不同產(chǎn)業(yè)層面：第三產(chǎn)業(yè)受沖擊更大，也持續(xù)更久，尤其是交通運(yùn)輸(特別客運(yùn))、批發(fā)零售、住宿餐飲、文化娛樂(lè)、房地產(chǎn)等行業(yè)受影響較為突出。

　　3.經(jīng)濟(jì)三架馬車(chē)：對(duì)消費(fèi)沖擊明顯，對(duì)投資和出口的影響溫和。

　　(二)對(duì)資本市場(chǎng)影響：短期有利債市、不利股市，尤其是房地產(chǎn)和交通運(yùn)輸板塊跌幅較大，但對(duì)股市和債市的中長(zhǎng)期影響不大。

　　(三)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響。

　　1.短期對(duì)房地產(chǎn)投資、施工以及銷(xiāo)售均產(chǎn)生一定沖擊，但中長(zhǎng)期影響有限，甚至出現(xiàn)快速恢復(fù)并加速上行的情況。

　　圖：非典時(shí)期的房地產(chǎn)業(yè)增加值變化情況

　　2.即使對(duì)廣東、北京、香港等非典疫情高發(fā)地區(qū)，疫情也只影響了樓市短暫降溫，后期快速回暖。

　　(四)非典時(shí)期政策出臺(tái)的相關(guān)應(yīng)對(duì)政策。

　　1.貨幣政策：在總體保持穩(wěn)健的基礎(chǔ)上，定向做了信貸鼓勵(lì)和支持。

　　112.財(cái)政政策：下發(fā)疫情防控相關(guān)建設(shè)項(xiàng)目的資金，對(duì)受疫情影響較明顯的行業(yè)減免政府性基金和稅收。

　　二、本次疫情的基本情況以及與2003年非典的比較。

　　(一)本次疫情基本情況。

　　相比2003年的非典，本次疫情傳染性更強(qiáng)但致命性更弱，政府應(yīng)對(duì)較快，經(jīng)驗(yàn)更為充分，疫情有望得到有效控制。

　　(二)本次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響比較。

　　此次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響程度預(yù)計(jì)將大于2003年非典，但時(shí)間可能更短。

　　1.2003 年非典之前宏觀經(jīng)濟(jì)已經(jīng)歷1 年左右的企穩(wěn)回升，且處于上行的開(kāi)

　　始階段，但本輪疫情爆發(fā)于宏觀經(jīng)濟(jì)剛剛經(jīng)歷一個(gè)季度的企穩(wěn)回升，且中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行壓力增大，投資、消費(fèi)、出口三架馬車(chē)均不給力。

　　2.當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)以第三產(chǎn)業(yè)為主，疫情對(duì)第三產(chǎn)業(yè)影響更大，持續(xù)更久。

　　3.2003 年疫情較為嚴(yán)重的時(shí)期在4-5 月份，本輪疫情爆發(fā)在臨近春節(jié)和春節(jié)假期之中，對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊會(huì)更大。

　　2003年非典期間，交通運(yùn)輸、住宿餐飲、金融等服務(wù)業(yè)所受沖擊較大，二季度GDP分項(xiàng)同比分別較一季度下滑5.4、3.6和3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　根據(jù)2020年春節(jié)目前受沖擊的情況，假定只考慮沖擊最大的三個(gè)行業(yè)，電影票房70億(市場(chǎng)預(yù)測(cè))+餐飲零售5000億(假設(shè)腰斬)+旅游市場(chǎng)5000億(完全凍結(jié))，短短7天，直接經(jīng)濟(jì)損失就超過(guò)1萬(wàn)億，占2019年一季度GDP 21.8萬(wàn)億的4.6%，這還是最保守的估計(jì)。

　　三、本次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)影響以及政府應(yīng)對(duì)措施的預(yù)測(cè)。

　　(一)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響分析。

　　1.宏觀經(jīng)濟(jì)：疫情會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)短期帶來(lái)一定沖擊，但伴隨疫情得以控制和消退，經(jīng)濟(jì)將會(huì)迎來(lái)明顯的反彈。

　　根據(jù)恒大研究院任澤平的觀點(diǎn)，疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響主要取決于其持續(xù)時(shí)間和政策應(yīng)對(duì)力度，可能會(huì)出現(xiàn)三種情景：

　　情景一：防控及時(shí)得力，疫情持續(xù)時(shí)間較短，對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊也主要局限在一季度，疫情高峰出現(xiàn)在2月中旬，此后逐步下降，3-4月結(jié)束，四個(gè)季度的GDP增速預(yù)計(jì)為4%、6%、5.8%和5.6%，全年在5.4%。

　　情景二：由于春節(jié)復(fù)工人口流動(dòng)、氣溫較低利于病毒傳播以及防控不得力，疫情可能延續(xù)至二季度，最終各方面努力下并在氣溫升高的幫助下于6月左右結(jié)束。疫情持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，將影響整個(gè)上半年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。一季度GDP增速滑落至4%，二季度略有回升，但仍顯著低于正常水平。四個(gè)季度GDP增速預(yù)計(jì)分別為4%、5%、6%和5.8%，全年GDP增速為5.2%。

　　情景三：考慮到病毒的前期潛伏期較長(zhǎng)、傳染性較強(qiáng)以及未來(lái)變異的可能性、復(fù)工以后再次擴(kuò)散和傳播、防控上可能的疏漏，疫情持續(xù)時(shí)間可能會(huì)超出預(yù)期，形勢(shì)的演化比第二種更嚴(yán)峻也要有充分估計(jì)。四個(gè)季度GDP增速預(yù)計(jì)分別為4%、5%、5%和6%，全年GDP增速為5%。

　　2.行業(yè)影響：餐飲、旅游、電影、交運(yùn)、教育培訓(xùn)等行業(yè)沖擊最大，醫(yī)藥醫(yī)療、在線游戲等行業(yè)受益。

　　3.對(duì)資本市場(chǎng)影響：短期利好債市，利空股市，但中長(zhǎng)期仍取決于經(jīng)濟(jì)基本面和趨勢(shì)。

　　(二)政府預(yù)計(jì)的應(yīng)對(duì)措施：對(duì)沖政策或會(huì)提前或加碼。

　　今年是國(guó)內(nèi)“十三五”收官之年，是經(jīng)濟(jì)十年翻一番和全面建成小康社會(huì)的決勝之年。由于經(jīng)濟(jì)普查對(duì)過(guò)往經(jīng)濟(jì)基數(shù)的調(diào)整，2020年中國(guó)GDP增速預(yù)計(jì)達(dá)到5.6%左右即可完成翻番任務(wù)。

　　2020年的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)本身已經(jīng)較為困難，由于新型肺炎疫情的“黑天鵝”擾動(dòng)，本來(lái)已經(jīng)較為困難的經(jīng)濟(jì)變得更加復(fù)雜。即使按照任澤平較為樂(lè)觀的預(yù)計(jì)，全年的GDP預(yù)計(jì)也只能達(dá)到5.4%左右。在這種情況下，我們預(yù)計(jì)中央保持GDP增速達(dá)到5.6%左右的目標(biāo)不會(huì)改變甚至是底線，因此原有的逆周期調(diào)節(jié)政策寬松方向不變，節(jié)奏或比原來(lái)預(yù)想的要加快，力度或比原來(lái)預(yù)想的要加碼。

　　目前，中央已采取了一系列貨幣政策和財(cái)政政策的應(yīng)對(duì)措施。2月1日，央行、財(cái)政部、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、外匯局五部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步強(qiáng)化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點(diǎn)是加大貨幣信貸支持力度，保持流動(dòng)性合理充裕，強(qiáng)化對(duì)重點(diǎn)醫(yī)用物品和生活物資生產(chǎn)企業(yè)的金融支持，更好地滿足人民群眾正常的金融服務(wù)需求，為打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)、維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展大局提供有力支持。同時(shí)，銀保監(jiān)會(huì)表示，2020年底難以完成存量資管業(yè)務(wù)處置的機(jī)構(gòu)允許適當(dāng)延長(zhǎng)過(guò)渡期。財(cái)政政策方面，截止目前，財(cái)政部、國(guó)家衛(wèi)生健康委預(yù)計(jì)已下達(dá)近千億元基本公共衛(wèi)生服務(wù)和基層疫情防控補(bǔ)助資金。

　　我們預(yù)計(jì)，接下來(lái)中央會(huì)根據(jù)疫情的進(jìn)展情況，可能會(huì)加大貨幣政策和財(cái)政政策的加碼力度。貨幣政策目前仍有降準(zhǔn)降息的空間，不排除一季度就會(huì)安排一

　　次全面的降準(zhǔn)和降息;對(duì)于財(cái)政政策，一方面可能會(huì)減免一季度受疫情影響嚴(yán)重的行業(yè)(例如交通運(yùn)輸、餐飲、旅游等)相關(guān)稅收，加大財(cái)政補(bǔ)助和貼息力度，另一方面也可能會(huì)適當(dāng)提高赤字率。

　　四、本次疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響以及政府應(yīng)對(duì)政策預(yù)測(cè)。

　　(一)本次疫情與2003年非典時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)情況的不同。

　　2003年非典疫情爆發(fā)時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)正處于市場(chǎng)化發(fā)展的起步階段，市場(chǎng)規(guī)模較小，需求旺盛，且房地產(chǎn)政策環(huán)境較為寬松，非典疫情的短期擴(kuò)散影響力較小。但經(jīng)過(guò)近20年的發(fā)展，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模已徘徊在歷史高位(2019年銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額分別是2003年的5倍和20倍)，且處在較為嚴(yán)厲的全方位政策調(diào)控期，因此本次疫情對(duì)房地產(chǎn)的短期影響預(yù)計(jì)會(huì)更大一些。

　　(二)本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體影響的預(yù)測(cè)。

　　1.銷(xiāo)售：預(yù)計(jì)一季度會(huì)出現(xiàn)明顯的下滑，二季度會(huì)逐步走穩(wěn)，下半年會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)償性上漲。

　　在嚴(yán)峻的抗擊疫情形勢(shì)面前，一月份百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售已出現(xiàn)下滑，預(yù)計(jì)今年一

　　季度全國(guó)多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易將會(huì)有非常明顯的下滑。

　　2.拿地：上半年拿地意愿會(huì)降低，溢價(jià)率會(huì)繼續(xù)下行，下半年回穩(wěn)。

　　每年的3-5月是房地產(chǎn)企業(yè)拿地的集中窗口期，但受疫情等外部因素影響，房企對(duì)未來(lái)預(yù)期不明朗，1月份百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比創(chuàng)歷史新低，預(yù)計(jì)上半年房企拿地意愿會(huì)降低，大概率會(huì)看到一些城市土拍市場(chǎng)溢價(jià)率會(huì)繼續(xù)降低。

　　3.施工和新開(kāi)工：上半年預(yù)計(jì)增速會(huì)明顯放緩，下半年企穩(wěn)回升。

　　(三)預(yù)計(jì)政府會(huì)采取的應(yīng)對(duì)政策

　　1.房地產(chǎn)調(diào)控：預(yù)計(jì)地方政府會(huì)出臺(tái)一些實(shí)質(zhì)性的放開(kāi)限貸限購(gòu)政策。

　　受疫情影響,地方政府財(cái)政支出增加，同時(shí)地方經(jīng)濟(jì)也受到一定沖擊。在這種情況下，地方政府對(duì)土地財(cái)政以及房地產(chǎn)的依賴(lài)程度會(huì)加大。因此，預(yù)計(jì)地方政府一城一策、因城施策的力度會(huì)加大，中央對(duì)地方政府放松調(diào)控尺度的接受度會(huì)加大，部分城市尤其是受災(zāi)影響較大的城市可能會(huì)出臺(tái)一些實(shí)質(zhì)性的放開(kāi)限購(gòu)限貸的政策。

　　2.房地產(chǎn)融資政策：不會(huì)實(shí)質(zhì)性放松，但不再加碼。

　　從金融監(jiān)管部門(mén)角度，宏觀上“穩(wěn)杠桿”的政策還會(huì)延續(xù)，對(duì)房地產(chǎn)金融政策全面放松的可能性不大。但考慮到房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要性，以及房企一旦出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)的牽涉面和影響面將會(huì)非常之廣，預(yù)計(jì)監(jiān)管部門(mén)不會(huì)再出臺(tái)新的收緊房地產(chǎn)企業(yè)融資政策，對(duì)已有的房企融資通道會(huì)給予放開(kāi)的窗口。

　　五、總結(jié)：疫情對(duì)房地產(chǎn)短期不利，未來(lái)一年將有利于房企的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)資管行業(yè)總體利大于弊，機(jī)遇大于挑戰(zhàn)。

　　1.地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)整體預(yù)判。

　　受到疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售、拿地、投資、施工等預(yù)計(jì)在一季度會(huì)受到較為明顯的沖擊。但一方面由于原先的需求受到抑制，在疫情結(jié)束后會(huì)逐步釋放，另一方面對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策會(huì)有所放開(kāi)，預(yù)計(jì)房企下半年的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)回暖，甚至出現(xiàn)一波補(bǔ)償性上漲。

　　2.房地產(chǎn)資管行業(yè)的機(jī)會(huì)預(yù)判。

　　第一，資產(chǎn)端的機(jī)會(huì)。一方面，今年二季度以后房企的銷(xiāo)售預(yù)計(jì)會(huì)穩(wěn)下來(lái)，調(diào)控政策和融資政策都會(huì)出現(xiàn)適度放松，低價(jià)拿地的機(jī)會(huì)也會(huì)增

　　多，好的地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)增多，頭部房企的整體安全會(huì)有保障。另一方面，在短期銷(xiāo)售受到影響的情況下，部分房企對(duì)高成本融資接受度會(huì)有所提高。

　　第二，資金端的機(jī)會(huì)。一方面，短期內(nèi)股市受到?jīng)_擊，部分投資者預(yù)計(jì)會(huì)更加愿意購(gòu)買(mǎi)一些固收類(lèi)產(chǎn)品。另一方面，在固收產(chǎn)品當(dāng)中，房地產(chǎn)又是相對(duì)安全且收益率較高的固收產(chǎn)品。

　　第三，產(chǎn)品端的機(jī)會(huì)。在監(jiān)管明確表態(tài)資管新規(guī)過(guò)渡期可以適當(dāng)延長(zhǎng)的情況下，預(yù)計(jì)監(jiān)管不會(huì)在短期內(nèi)就關(guān)閉房地產(chǎn)私募基金產(chǎn)品和定融產(chǎn)品的備案通道。

　　3.應(yīng)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，疊加疫情的雙重影響，中小房企銷(xiāo)售、融資以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面面臨的不確定性更大。因此，需要更加高度關(guān)注部分銷(xiāo)售不理想、資金鏈又緊張房企的流動(dòng)性問(wèn)題，尤其是要更加慎重投資三十強(qiáng)之外的房企。